Modèle de bail de location : guide complet 2026
Équipe EasyLocation
Le contrat de bail est le document fondateur de la relation entre un propriétaire et son locataire. En France, il est fortement encadré par la loi Alur du 24 mars 2014 et la loi Élan du 23 novembre 2018. Un bail incomplet ou comportant des clauses illicites peut être partiellement nul, voire exposer le propriétaire à des sanctions. Voici le guide complet pour rédiger un bail conforme en 2026.
Les types de baux de location
La législation française distingue trois principaux types de contrats de location pour les résidences principales :
Bail vide
Durée : 3 ans (6 ans si SCI)
Logement loué sans mobilier. Reconduction tacite. Préavis locataire : 3 mois (1 mois en zone tendue).
Bail meublé
Durée : 1 an (9 mois pour étudiants)
Logement équipé selon liste réglementaire. Reconduction tacite. Préavis locataire : 1 mois.
Bail mobilité
Durée : 1 à 10 mois
Pour les locataires en formation, études, mission pro. Non renouvelable. Pas de dépôt de garantie.
Les mentions obligatoires du contrat
Le décret du 29 mai 2015 fixe les mentions que doit comporter tout contrat de location d'habitation principale. L'absence de l'une d'elles peut rendre la clause concernée inopposable au locataire.
Identité des parties
Nom, prénom, adresse du bailleur et du/des locataire(s)
Description du logement
Adresse, type (appartement/maison), surface habitable, nombre de pièces, étage, équipements
Désignation des locaux annexes
Cave, parking, grenier, jardin — avec numéro si applicable
Date de prise d'effet
Date de début du bail et durée du contrat
Loyer et charges
Montant du loyer mensuel, modalités de paiement, montant des charges (provision ou forfait)
Dépôt de garantie
1 mois maximum pour bail vide, 2 mois pour bail meublé
Référence au DPE
Classe énergétique et climatique du logement (A à G)
Clause de révision annuelle
Référence à l'IRL, trimestre de référence
Les annexes obligatoires
La signature du bail doit s'accompagner de plusieurs documents annexes, dont certains sont obligatoires sous peine de nullité ou d'indemnisation du locataire :
| Document | Obligatoire | Note |
|---|---|---|
| Diagnostic de Performance Energétique (DPE) | Oui | Obligatoire, sauf exceptions (VEFA) |
| Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) | Oui | Bâtiments avant 1949 uniquement |
| État d'amiante | Oui | Permis de construire avant juillet 1997 |
| État des risques et pollutions (ERP) | Oui | Zones à risque définies par arrêté |
| État des lieux d'entrée | Oui | Établi contradictoirement à la remise des clés |
| Grille de vétusté | Selon cas | Si accord collectif de location le prévoit |
| Attestation d'assurance du locataire | Selon cas | À fournir chaque année par le locataire |
| Règlement de copropriété (extraits) | Selon cas | Si bien en copropriété — clauses concernant le locataire |
Les clauses interdites (clauses réputées non écrites)
L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dresse une liste de clauses qui, si elles figurent dans le bail, sont réputées non écrites, c'est-à-dire nulles de plein droit, sans que cela n'invalide l'ensemble du contrat.
Interdire la détention d'animaux de compagnie
Sauf pour les animaux dangereux classifiés. Un locataire ne peut pas se voir interdire d'avoir un chien ou un chat.
Imposer le prélèvement automatique
Le bailleur ne peut pas obliger le locataire à payer par virement automatique ou prélèvement.
Prévoir des frais en cas de résiliation anticipée par le locataire
Le locataire a le droit de résilier le bail à tout moment, en respectant son préavis.
Résilier le bail en cas de mariage ou PACS du locataire
L'évolution de la situation familiale du locataire ne peut pas constituer un motif de résiliation.
Mettre à la charge du locataire des travaux de mise en conformité
Les travaux de mise aux normes ou de mise en conformité incombent au bailleur.
Stipuler une clause de solidarité entre colocataires après départ de l'un d'eux
La solidarité prend fin à la date effective de départ du colocataire, avec un plafond légal.
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Clause résolutoire et sous-location
La clause résolutoire
La clause résolutoire est une clause standard du bail stipulant que le contrat sera automatiquement résilié en cas de manquement grave du locataire : non-paiement du loyer ou des charges, non-souscription d'une assurance habitation, ou troubles de voisinage constatés par décision judiciaire.
Pour mettre en oeuvre cette clause, le bailleur doit faire délivrer un commandement de payer par huissier. Le locataire dispose alors d'un délai de 2 mois pour régulariser sa situation. À défaut, le juge constate la résiliation du bail.
La sous-location
La sous-location est interdite sauf accord écrit du bailleur. Même autorisée, le loyer de sous-location ne peut pas dépasser le loyer principal. Le locataire reste tenu vis-à-vis du bailleur de toutes ses obligations contractuelles.
Les plateformes de location touristique de type Airbnb sont soumises à des règles spécifiques. Une sous-location non autorisée expose le locataire à la résiliation immédiate du bail et au remboursement des sous-loyers perçus.
Tableau comparatif : bail vide vs bail meublé
| Critère | Bail vide | Bail meublé |
|---|---|---|
| Durée minimale | 3 ans | 1 an |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois zone tendue) | 1 mois |
| Préavis bailleur | 6 mois | 3 mois |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer nu | 2 mois de loyer nu |
| Résidence principale | Obligatoire | Obligatoire |
| Régime fiscal | Revenus fonciers | BIC (LMNP/LMP) |
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- Pré-remplissage automatique avec les données du bien et du locataire
- Liste de contrôle des annexes obligatoires
- Signature électronique intégrée pour les deux parties
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