Charges locatives récupérables : liste complète et régularisation 2026

Les charges locatives (ou charges récupérables) représentent les dépenses liées au logement que le propriétaire peut légalement refacturer au locataire. Leur liste est strictement encadrée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Bien les gérer évite les litiges et garantit une gestion locative saine.

Qu'est-ce que les charges récupérables ?

Les charges récupérables sont des dépenses engagées par le propriétaire pour le compte du locataire, remboursables par ce dernier. Elles sont récupérables selon deux méthodes :

• Provisions mensuelles avec régularisation annuelle : le locataire verse chaque mois une provision estimée, puis une régularisation est effectuée en fin d'exercice. Ce système s'applique à tous les baux vides et aux baux meublés qui le prévoient.
• Forfait de charges : uniquement en location meublée. Le montant est fixé contractuellement et n'est pas régularisable.

L'encadrement légal repose sur le décret du 26 août 1987 (modifié), qui dresse la liste limitative des charges récupérables. Toute charge absente de ce décret ne peut être imputée au locataire, sous peine de nullité.

Liste complète des charges récupérables

Voici les principales catégories de charges récupérables définies par le décret de 1987 :

Ascenseurs et monte-charges

• Électricité de l'ascenseur
• Contrat d'entretien et petites réparations
• Vérifications périodiques obligatoires

Eau froide, eau chaude et chauffage collectif

• Fourniture d'eau froide et eau chaude
• Entretien des installations de chauffage collectif (chaudière, tuyauteries, vannes)
• Robinets, joints, pommes de douche (remplacement courant)

Parties communes intérieures

• Électricité des parties communes (couloirs, escaliers, halls)
• Produits d'entretien et petit matériel de nettoyage
• Rémunération du gardien (à 75 % si le gardien est logé et assure l'entretien des parties communes et la sortie des poubelles)

Espaces extérieurs

• Entretien des espaces verts (tonte, taille, désherbage)
• Entretien de l'arrosage automatique

Taxes et redevances

• Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
• Redevance assainissement (eau usée)

Charges NON récupérables (exemples courants)

Ces dépenses sont souvent confondues avec les charges récupérables, mais elles restent intégralement à la charge du bailleur :

• Assurance de l'immeuble (propriétaire non occupant)
• Honoraires de gestion locative versés à une agence
• Frais de comptable ou de syndic de copropriété
• Remplacement de la chaudière, des fenêtres, de la toiture
• Ravalement de façade
• Diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, amiante, plomb…)

Provisions sur charges et régularisation annuelle

En location vide, le locataire verse chaque mois une provision sur charges dont le montant est estimé sur la base des charges de l'exercice précédent. Une fois par an, le propriétaire doit procéder à la régularisation :

• Si les charges réelles dépassent les provisions versées → le locataire paie le complément.
• Si les charges réelles sont inférieures aux provisions → le propriétaire rembourse le trop-perçu.

Le bailleur est tenu de :

• Fournir le décompte des charges au moins 1 mois avant la date de régularisation.
• Tenir les justificatifs (factures, relevés) à la disposition du locataire pendant 6 mois suivant l'envoi du décompte.

Charges en location meublée

En location meublée, les parties peuvent choisir entre deux régimes :

• Provisions avec régularisation annuelle : identique à la location vide, avec décompte obligatoire.
• Forfait de charges : le montant est fixé dans le contrat et ne peut pas être révisé en cours d'année. Pratique pour simplifier la gestion, mais risqué si les charges réelles s'envolent (eau, chauffage), car le bailleur ne peut pas réclamer de complément.

Le choix entre les deux régimes doit être clairement stipulé dans le bail meublé. En l'absence de mention, le régime des provisions avec régularisation s'applique par défaut.

Exemple de calcul de régularisation

Prenons l'exemple d'un appartement en copropriété dont le locataire verse 100 € par mois de provision sur charges, soit 1 200 € sur l'année.

Dans cet exemple, les charges réelles correspondent exactement aux provisions : régularisation nulle, le compte est équilibré.

Gérer vos charges avec EasyLocation

EasyLocation intègre un module de régularisation des charges conçu pour simplifier cette tâche annuelle :

• Saisie des dépenses réelles par catégorie (eau, parties communes, TEOM…)
• Calcul automatique du solde par locataire (complément ou remboursement)
• Génération de la lettre de régularisation en PDF, prête à envoyer
• Archivage des justificatifs directement dans le dossier du logement
• Rappels automatiques 1 mois avant la date de régularisation