Micro-foncier ou régime réel : quel régime fiscal choisir ?
Location nue : comparez l'impôt sur vos revenus fonciers entre le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) et le régime réel (déduction des charges réelles). Gratuit et sans inscription.
Comparateur micro-foncier / réel
Renseignez vos loyers, vos charges et votre tranche d'imposition — la comparaison se calcule instantanément.
Charges déductibles annuelles (régime réel)
Impôt = base imposable × (TMI 30 % + prélèvements sociaux 17,2 %). Estimation indicative pour une location nue — elle ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé.
La règle des 30 %
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts : vous êtes imposé sur 70 % des loyers, quelles que soient vos charges réelles. Le régime réel déduit vos charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurances, gestion). La bascule est donc mécanique : dès que vos charges déductibles dépassent 30 % de vos loyers, le réel devient plus avantageux.
Charges déductibles > 30 % des loyers → régime réel gagnant
Le micro-foncier est réservé aux foyers dont les revenus fonciers bruts n'excèdent pas 15 000 € par an (location nue). C'est le régime appliqué par défaut sous ce seuil : aucune déclaration de charges, vous reportez simplement vos loyers en case 4BE. Au-delà de 15 000 €, ou sur option, le réel s'applique avec la déclaration n° 2044.
Vos charges déductibles, suivies toute l'année
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Questions fréquentes
Qui peut bénéficier du micro-foncier ?
Tout foyer fiscal dont les revenus fonciers bruts (loyers hors charges de l'ensemble des biens en location nue) ne dépassent pas 15 000 € par an. C'est le régime appliqué par défaut sous ce seuil. Certains dispositifs en sont exclus (monuments historiques, certains régimes spéciaux type Périssol) : dans ce cas le réel s'impose.
Quelles charges sont déductibles au régime réel ?
Les intérêts d'emprunt et l'assurance emprunteur, les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration (mais pas la construction ou l'agrandissement), la taxe foncière, les assurances PNO et loyers impayés, les frais de gestion et de procédure, et les charges de copropriété non récupérées sur le locataire. Elles se déclarent sur le formulaire n° 2044.
Qu'est-ce que le déficit foncier ?
Au régime réel, si vos charges dépassent vos loyers, la différence constitue un déficit foncier. La part ne provenant pas des intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (jusqu'à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique sortant le bien du statut de passoire thermique). Le surplus se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
L'option pour le régime réel est-elle réversible ?
L'option pour le réel (quand vos loyers sont sous 15 000 €) est irrévocable pendant 3 ans. Au-delà, elle se reconduit tacitement chaque année et vous pouvez revenir au micro-foncier si vous y êtes toujours éligible. Anticipez : optez l'année où vous engagez de gros travaux.
Et pour une location meublée (LMNP) ?
La location meublée relève des BIC, pas des revenus fonciers : le comparatif devient micro-BIC (abattement 50 %) contre réel BIC avec amortissement du bien. Les règles et les seuils sont différents — consultez notre guide LMNP pour ce cas.