Dépôt de garantie : montant, délai de restitution et retenues légales 2026
Équipe EasyLocation
Le dépôt de garantie (souvent appelé "caution") est une somme versée par le locataire au début du bail pour couvrir les éventuels impayés de loyer ou dégradations. Sa gestion est strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989 et la loi Alur de 2014. Voici tout ce que le propriétaire doit savoir.
📋 La restitution du dépôt dépend de l'état des lieux
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Montant légal du dépôt de garantie
| Type de bail | Montant maximum |
|---|---|
| Location vide (loi 89) | 1 mois de loyer hors charges |
| Location meublée (loi 89) | 2 mois de loyer hors charges |
| Bail mobilité | 0 € (interdit par la loi) |
| Bail commercial | Libre (souvent 3 mois) |
Le montant est fixé dans le bail. Le propriétaire ne peut pas demander plus que le plafond légal. Aucune révision du dépôt de garantie n'est autorisée pendant la durée du bail.
Restitution du dépôt de garantie
La loi prévoit deux délais distincts selon l'état des lieux de sortie :
État des lieux conforme
L'état des lieux de sortie est identique ou sans différence notable par rapport à l'état des lieux d'entrée.
Différences constatées
Des différences sont constatées entre l'état des lieux d'entrée et de sortie (dégradations, éléments manquants, etc.).
Point de départ du délai : la remise des clés par le locataire au bailleur, en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).
Le délai commence à la remise des clés, pas à la date de fin du bail. Un locataire qui part avant la fin du bail et remet les clés immédiatement déclenche le délai de restitution dès ce moment.
Quelles retenues sont autorisées ?
Le propriétaire peut déduire du dépôt de garantie uniquement les sommes suivantes, justifiées par des documents probants :
Loyers ou charges impayés
Doivent être justifiés par des relevés de compte ou un décompte de charges précis.
Réparations locatives dues aux dégradations du locataire
Devis ou factures d'entreprise obligatoires. Les réparations doivent excéder la vétusté normale.
Régularisation de charges
Si le bailleur peut prouver un solde débiteur de charges après arrêté de comptes.
Ce que le propriétaire ne peut pas retenir :
Usure normale (vétusté)
La dégradation naturelle liée au temps et à un usage normal du logement est à la charge du propriétaire. Une grille de vétusté peut être annexée au bail.
Travaux de remise en état incombant au propriétaire
Les travaux de mise aux normes, de mise en conformité ou d'entretien courant de l'immeuble ne peuvent pas être imputés au locataire.
Frais de relocation ou honoraires d'agence
Les frais liés à la recherche d'un nouveau locataire sont exclusivement à la charge du propriétaire.
Toute retenue doit être justifiée par des devis ou factures. Une retenue abusive expose le propriétaire à devoir restituer la somme majorée des pénalités de retard, voire à des sanctions en cas de litige judiciaire.
Pénalités de retard
Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie dans le délai légal, le locataire est en droit d'exiger une majoration :
Majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé
Exemple : pour un loyer de 800 € HC, la pénalité est de 80 €/mois de retard. Le locataire peut réclamer cette majoration par lettre recommandée, puis saisir la commission de conciliation ou le tribunal si nécessaire.
Le cas de la vente du bien occupé
En cas de vente du logement en cours de bail, le vendeur doit transmettre le dépôt de garantie à l'acquéreur. L'acquéreur devient alors responsable de sa restitution au locataire à la fin du bail. En cas de non-transmission entre vendeur et acquéreur, le locataire conserve le droit de réclamer la restitution au vendeur initial.
Procédure en cas de litige
Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt dans les délais ou retient des sommes contestées, le locataire dispose de plusieurs recours à suivre dans l'ordre :
Lettre de mise en demeure par LRAR
Le locataire envoie une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire, lui demandant de restituer le dépôt sous 8 jours.
Saisine de la Commission Départementale de Conciliation
Gratuit, sans avocat. Délai de traitement de 2 à 3 mois. La commission tente une résolution amiable entre propriétaire et locataire.
Tribunal judiciaire (si la conciliation échoue)
Pour les litiges inférieurs à 5 000 €, le tribunal de proximité est compétent. Au-delà, le tribunal judiciaire statue. Des majorations et frais d'huissier s'appliquent.
Conseil : la Commission Départementale de Conciliation règle la majorité des litiges à l'amiable, gratuitement, en 2 à 3 mois. C'est toujours la voie à privilégier avant une saisine judiciaire.
Gérer vos dépôts de garantie avec EasyLocation
EasyLocation suit automatiquement le dépôt de garantie de chaque locataire tout au long du bail :
- Enregistrement du montant du dépôt à la signature du bail
- Calcul automatique du solde à restituer (charges, réparations déduits)
- Génération de la lettre de restitution avec décompte détaillé
- Alertes sur le délai légal de restitution (1 ou 2 mois)
- Archivage des devis et factures justificatifs dans l'espace documentaire
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EasyLocation calcule automatiquement le solde à restituer, génère la lettre de restitution et vous alerte avant l'expiration du délai légal. Fini les erreurs et les litiges inutiles.
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