Caution ou garant : que choisir pour sécuriser un loyer ?
Équipe EasyLocation
Un dossier arrive avec « un garant, les parents ». Est-ce suffisant ? Faut-il plutôt une assurance loyers impayés, ou la garantie Visale ? Et surtout : si le locataire cesse de payer dans dix-huit mois, l'engagement signé aujourd'hui tiendra-t-il devant un juge ? C'est là que la plupart des bailleurs se font surprendre : un cautionnement mal rédigé est un cautionnement nul, et le vice de forme ne se découvre qu'au moment où l'on a besoin de la garantie. Voici comment choisir entre garant, Visale et assurance loyers impayés — et comment sécuriser l'acte quand vous retenez un garant.
Caution, garant, dépôt de garantie : trois choses différentes
Le vocabulaire courant est l'inverse du vocabulaire juridique, et cette confusion coûte cher dans les échanges avec le locataire :
| Terme juridique | Ce que c'est |
|---|---|
| La caution (art. 2288 C. civ.) | La personne — ou l’organisme — qui s’engage à payer si le locataire ne paie pas. C’est ce que le langage courant appelle « le garant ». |
| Le cautionnement | Le contrat par lequel cette personne s’engage. Matérialisé par l’acte de cautionnement, annexé au bail. |
| Le dépôt de garantie | La somme versée par le locataire à la signature (1 mois de loyer hors charges en vide, 2 mois en meublé). Aucun rapport avec la caution — c’est ce que tout le monde appelle « la caution ». |
Autrement dit : la « caution », au sens du Code civil, c'est la personne qui s'engage. Ce que le locataire appelle « la caution » est le dépôt de garantie, plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide et restituable sous un à deux mois après la sortie.
Caution simple ou caution solidaire : le seul vrai choix
Si vous retenez un garant personne physique, une seule décision compte réellement — et elle ne se présume pas : elle doit être écrite dans l'acte.
Caution simple
Le garant peut opposer le bénéfice de discussion : vous devez d’abord poursuivre le locataire et démontrer son insolvabilité. S’il y a plusieurs cautions, chacune peut exiger la division de la dette. C’est le régime par défaut si l’acte ne dit rien.
Caution solidaire
Vous réclamez directement au garant, dès le premier impayé, sans poursuivre le locataire au préalable et sans diviser entre plusieurs garants. Doit être expressément stipulée, avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division dans la mention apposée par la caution.
En pratique, seule la caution solidaire a un intérêt pour le bailleur : elle vous permet de réclamer le loyer au garant dès le premier impayé, sans avoir à démontrer que vous avez d'abord épuisé les recours contre le locataire. Mais elle se paie d'un formalisme strict — voir la section suivante.
🔍 L'acte de cautionnement est annexé au bail — vérifiez d'abord le bail
Notre scanner de clauses interdites gratuit repère en quelques secondes les clauses réputées non écrites (article 4 de la loi de 1989) qui fragilisent l'ensemble du contrat, cautionnement compris.
Les 6 conditions de validité de l'acte de cautionnement en 2026
Depuis l'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 (entrée en vigueur le 1er janvier 2022), les mentions manuscrites imposées par la loi de 1989 ont laissé place au régime unifié de l'article 2297 du Code civil. Ce qui reste sanctionné par la nullité :
Une mention apposée par la caution elle-même
Article 2297 du Code civil : à la main ou saisie par elle sur support électronique. Le bailleur ne peut pas la pré-remplir.
Un montant garanti en toutes lettres et en chiffres
En cas de différence entre les deux, c’est la somme écrite en toutes lettres qui l’emporte.
La renonciation aux bénéfices de discussion et de division
Indispensable pour une caution solidaire. Sans elle, la caution conserve ces bénéfices : vous retombez de fait sur une caution simple.
Le montant du loyer et ses conditions de révision
Article 22-1 de la loi n°89-462 : l’acte doit reprendre le loyer et la clause de révision tels qu’ils figurent au bail.
La remise d’un exemplaire du bail à la caution
Obligation du bailleur, sanctionnée elle aussi. À faire signer ou dater pour en garder la preuve.
Une durée d’engagement explicite
Sans durée ou en durée indéterminée, la caution peut résilier unilatéralement, avec effet au terme du bail en cours. Préférez une durée déterminée (bail initial + renouvellements, en années).
La mention doit être apposée par la caution elle-même : un acte pré-rempli par le bailleur, que le garant se contente de signer, est le vice de forme le plus fréquent — et le plus fatal.
Visale : la caution gratuite d'Action Logement (réforme du 6 janvier 2026)
Visale est un cautionnement, pas une assurance : Action Logement se porte caution solidaire à la place d'un proche, gratuitement pour le locataire comme pour le bailleur. Le locataire obtient son visa avant la signature du bail ; vous vérifiez ensuite sa validité en ligne avec le numéro de visa.
La réforme entrée en vigueur le 6 janvier 2026 a relevé les plafonds de loyer et resserré la durée de couverture :
| Zone | Loyer max (charges comprises) | Dont étudiants |
|---|---|---|
| Zone 1 — Île-de-France | 1 940 € / mois | 1 000 € / mois |
| Zone 2 — agglomérations de plus de 100 000 habitants | 1 575 € / mois | 840 € / mois |
| Zone 3 — reste du territoire | 1 365 € / mois | 680 € / mois |
- Publics éligibles : 18-30 ans quelle que soit la situation ; salariés de plus de 30 ans sous condition de ressources (relevée à 1 710 € nets mensuels en 2026) ou en mobilité professionnelle ; travailleurs saisonniers ; ménages en intermédiation locative.
- Taux d'effort : le loyer charges comprises ne doit pas dépasser 50 % des ressources du locataire.
- Couverture : jusqu'à 36 mensualités impayées dans le parc privé (9 dans le parc social), à condition que les impayés surviennent pendant les trois premières années du bail — c'est le resserrement majeur de 2026 — plus les dégradations locatives dans la limite de deux mois de loyer charges comprises.
GLI : l'assurance, et la règle du non-cumul
La garantie loyers impayés est une assurance : 2 à 4 % du loyer charges comprises, prime déductible des revenus fonciers, couverture des impayés, des frais de procédure et souvent des dégradations. Son revers : c'est l'assureur qui impose ses critères de solvabilité (CDI hors période d'essai, taux d'effort plafonné) — voir notre guide complet assurance loyers impayés (GLI) : coût, conditions, alternatives.
Cumul interdit. L'article 22-1 de la loi n°89-462 interdit, à peine de nullité du cautionnement, de demander un garant lorsque le bailleur a souscrit une assurance ou toute autre garantie des obligations locatives. Seule exception : le logement loué à un étudiant ou un apprenti. Visale étant un cautionnement, la même règle s'applique : Visale + GLI, non.
Garant, Visale ou GLI : le tableau de décision
| Critère | Garant physique | Visale | GLI |
|---|---|---|---|
| Coût pour le bailleur | Gratuit | Gratuit | 2 à 4 % du loyer CC (déductible) |
| Qui sélectionne le locataire | Vous | Action Logement (visa préalable) | L’assureur (critères de solvabilité) |
| Étendue de la couverture | Selon le plafond inscrit dans l’acte | 36 mensualités (parc privé) + 2 mois de dégradations | Impayés, frais de procédure, souvent dégradations |
| Plafond de loyer | Aucun | 1 365 à 1 940 € CC selon la zone | Selon le contrat (taux d’effort du locataire) |
| Délai de mise en jeu | Immédiat si solidaire, sinon après poursuite du locataire | Déclaration en ligne dès le 1er impayé | Après carence contractuelle (souvent 1 à 3 mois) |
| Cumul avec une autre garantie | Interdit sauf étudiant / apprenti | Interdit sauf étudiant / apprenti | Interdit sauf étudiant / apprenti |
Que choisir selon le profil du locataire
- Étudiant ou apprenti : Visale (plafonds étudiants) ou caution parentale solidaire. C'est le seul cas où le cumul GLI + caution est autorisé — utile pour un logement au loyer supérieur aux plafonds Visale.
- Jeune actif de 18 à 30 ans : Visale sans hésiter — gratuit, éligibilité automatique, plafonds relevés en 2026. Vous économisez 2 à 4 % du loyer chaque mois par rapport à une GLI.
- Salarié en CDI, loyer au-dessus des plafonds Visale : GLI. La prime est déductible et l'assureur assume le recouvrement.
- Profil atypique (indépendant, intermittent, revenus multiples) : souvent refusé par les assureurs GLI — un garant personne physique avec un acte irréprochable, ou une caution bancaire, reste la seule voie.
- Colocation : un acte de cautionnement par colocataire, identifiant nommément celui qui est garanti. Attention à l'article 8-1 de la loi de 1989 (voir ci-dessous).
Les 5 erreurs qui rendent la garantie inutile
Exiger du garant une pièce interdite
La liste des documents demandables à la caution est limitative (décret n°2015-1437). Réclamer un RIB, une attestation de bonne tenue de compte ou une photo d’identité expose à une amende administrative de 3 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale) — article 22-2 de la loi de 1989.
Ne pas signifier le commandement de payer à la caution
L’article 24 impose de signifier le commandement de payer à la caution dans les 15 jours suivant sa signification au locataire. Passé ce délai, la caution n’est plus tenue des pénalités ni des intérêts de retard.
Un acte sans durée d’engagement
Le garant peut alors se désengager unilatéralement, avec effet à la fin du bail en cours — souvent au pire moment, lors du renouvellement.
Oublier l’extinction de la solidarité en colocation
Article 8-1 de la loi de 1989 : la solidarité du colocataire sortant — et celle de son garant — prend fin dès l’arrivée d’un remplaçant, et au plus tard six mois après la fin de son préavis.
Compter sur un garant décédé ou insolvable
Les héritiers de la caution ne répondent que des dettes nées avant le décès. Et un engagement manifestement disproportionné aux revenus du garant peut être réduit par le juge : documentez ses revenus au moment de la signature.
Le réflexe utile : dès le premier loyer manquant, écrire au garant en même temps qu'au locataire. La suite de la procédure est détaillée dans notre guide loyers impayés : la procédure étape par étape.
Suivre garants et cautionnements dans EasyLocation
Chaque locataire peut porter un ou plusieurs garants, avec les éléments qui déterminent la valeur réelle de l'engagement :
- type de cautionnement (simple ou solidaire), durée d'engagement et montant plafond garanti ;
- statut de l'acte (signé ou non) et date de signature, pour repérer les dossiers incomplets avant l'entrée dans les lieux ;
- revenus et employeur du garant, pour documenter la proportionnalité ;
- articulation avec le dépôt de garantie et le bail, dont un exemplaire doit être remis à la caution.
Questions fréquentes
Quelle différence entre la caution et le dépôt de garantie ? +
Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire à la signature du bail (1 mois de loyer hors charges en location vide, 2 mois en meublé) et restituée en fin de bail. La caution est une personne — ou un organisme comme Visale — qui s’engage par écrit à payer à votre place si le locataire ne paie plus. Dans le langage courant on dit « garant » pour la personne et « caution » pour le dépôt : le Code civil dit exactement l’inverse.
Puis-je demander un garant ET souscrire une assurance loyers impayés ? +
Non. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur qui a souscrit une assurance ou toute autre garantie des obligations locatives d’exiger en plus un cautionnement — le cautionnement est alors nul. Seule exception : le logement loué à un étudiant ou à un apprenti, où le cumul GLI + caution reste possible.
L’acte de cautionnement doit-il encore être manuscrit ? +
Plus au sens strict depuis la réforme du droit des sûretés entrée en vigueur le 1er janvier 2022. L’article 2297 du Code civil exige que la caution personne physique appose elle-même la mention de son engagement — à la main ou saisie par elle sur support électronique — avec le montant garanti en toutes lettres et en chiffres, et, pour une caution solidaire, la reconnaissance qu’elle renonce aux bénéfices de discussion et de division. À défaut, l’engagement est nul.
Un garant peut-il se désengager en cours de bail ? +
Seulement si le cautionnement a été conclu sans durée ou pour une durée indéterminée : la caution peut alors le résilier unilatéralement, la résiliation prenant effet au terme du contrat de location en cours (article 22-1 de la loi de 1989). Un cautionnement à durée déterminée — par exemple 3 ans, ou la durée du bail et son premier renouvellement — ne peut pas être résilié avant son terme.
Visale est-il vraiment gratuit pour le propriétaire ? +
Oui : la garantie Visale d’Action Logement est gratuite pour le bailleur comme pour le locataire. Depuis la réforme du 6 janvier 2026, elle couvre dans le parc privé jusqu’à 36 mensualités impayées survenant pendant les trois premières années du bail, plus les dégradations locatives dans la limite de deux mois de loyer charges comprises. En contrepartie, c’est Action Logement qui sélectionne le locataire via le visa délivré avant la signature du bail.
Un dossier locataire complet, garant compris
EasyLocation garde le type de cautionnement, la durée, le plafond garanti et le statut de l'acte à côté du bail — et vous alerte quand une pièce manque avant l'entrée dans les lieux.
Essayer gratuitement pendant 14 joursSans carte bancaire • Annulation à tout moment
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Les plafonds Visale évoluent par décision d'Action Logement : vérifiez les barèmes en vigueur avant de refuser un dossier. Pour une situation particulière, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département.