Déclaration 2044 : remplir ses revenus fonciers ligne par ligne
Équipe EasyLocation
Vous louez un logement nu et vos loyers dépassent 15 000 € par an, ou vous avez choisi le régime réel : vos revenus fonciers se déclarent sur le formulaire n° 2044, puis le résultat se reporte sur la déclaration de revenus 2042. Le formulaire fait peur par son nombre de lignes, mais un bailleur particulier n'en utilise qu'une dizaine. Voici, ligne par ligne, ce qui va où, les erreurs qui coûtent un redressement ou de l'impôt payé en trop, et un exemple chiffré complet.
Êtes-vous concerné par la 2044 ?
Vous louez un logement nu (non meublé)
Les loyers d’un logement vide sont des revenus fonciers. Un logement meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux (LMNP) et se déclare sur d’autres formulaires.
Vos loyers bruts dépassent 15 000 € par an — ou vous optez pour le réel
Au-delà de 15 000 € (tous biens loués nus du foyer confondus), le régime réel est obligatoire. En dessous, le micro-foncier s’applique sauf si vous déposez une 2044 : c’est l’option, valable trois ans.
Vous détenez des parts de SCI ou de SCPI à l’impôt sur le revenu
La quote-part de revenus fonciers indiquée par la société se reporte aussi sur la 2044 (lignes dédiées aux sociétés), même si vous ne possédez aucun bien en direct.
Votre bien ne relève pas d’un régime spécial
Monuments historiques, secteur Malraux et certains dispositifs d’investissement locatif se déclarent sur la 2044-SPE, plus détaillée. La 2044 « normale » couvre l’immense majorité des bailleurs particuliers.
🧮 Micro-foncier ou réel : faites le calcul avant de remplir
Sous 15 000 € de loyers, le réel n'est intéressant que si vos charges dépassent 30 % de vos loyers. Notre comparateur micro-foncier / réel gratuit compare l'impôt dans les deux régimes selon vos charges et votre tranche marginale.
Lignes 211 à 215 : les recettes
Les revenus fonciers obéissent à une logique de caisse : vous déclarez les sommes effectivement encaissées entre le 1er janvier et le 31 décembre, y compris un arriéré d'une année précédente réglé cette année, et vous ne déclarez pas un loyer resté impayé.
| Ligne | Ce qu'on y porte |
|---|---|
| 211 | Loyers bruts encaissés — Les loyers hors charges perçus dans l’année, y compris les arriérés d’années antérieures encaissés cette année. Un dépôt de garantie conservé pour couvrir des loyers impayés devient une recette. |
| 212 | Dépenses du propriétaire mises à la charge du locataire — Rare : les dépenses qui vous incombent normalement mais que le bail met à la charge du locataire. Les charges récupérables ordinaires n’ont rien à faire ici. |
| 213 | Subventions et indemnités — Subventions de l’Anah, indemnités d’assurance destinées à financer des travaux déductibles — la dépense correspondante se déduit, la subvention se déclare. |
| 214 | Recettes brutes diverses — Ce qui n’est pas un loyer d’habitation : location d’un emplacement d’affichage, droit de chasse, recettes accessoires de l’immeuble. |
| 215 | Total des recettes — La somme des lignes 211 à 214. |
Loyer hors charges, toujours. Les provisions pour charges versées par le locataire ne sont pas un revenu : elles remboursent des dépenses que vous avancez pour lui. La contrepartie : les charges récupérables ne sont pas déductibles. Le détail de ce qui est récupérable est dans notre guide des charges locatives récupérables.
Lignes 221 à 240 : les frais et charges déductibles
C'est la partie qui fait l'intérêt du régime réel. Chaque dépense va sur une ligne précise ; une dépense sur la mauvaise ligne ne change pas toujours l'impôt, mais une dépense non déductible portée ici, si.
Frais d’administration et de gestion
Honoraires de gérance d’une agence, frais de procédure et d’avocat, honoraires d’un expert-comptable ou d’un logiciel de gestion locative, rémunération d’un gardien pour la part non récupérable.
Autres frais de gestion : forfait de 20 € par local
Un forfait, sans justificatif, qui couvre courriers, téléphone et déplacements. 20 € par logement loué, et il est très souvent oublié.
Primes d’assurance
Assurance propriétaire non occupant (PNO), garantie des loyers impayés (GLI), et part de l’assurance de l’immeuble non récupérée sur le locataire. L’assurance emprunteur va ligne 250.
Dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration
Réfection d’une salle de bains, remplacement d’une chaudière, ravalement, double vitrage, mise aux normes. Pas la construction, la reconstruction ni l’agrandissement.
Charges récupérables non récupérées au départ du locataire
Uniquement les charges que vous n’avez définitivement pas pu récupérer, constatées au départ du locataire — pas celles d’un logement simplement vacant.
Indemnités d’éviction et frais de relogement
Versées pour libérer le logement en vue de le relouer dans de meilleures conditions — pas pour le vendre ni l’occuper vous-même.
Taxes foncières et taxes annexes
La taxe foncière de l’année payée, MOINS la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) qui figure sur le même avis : elle est récupérable sur le locataire, donc non déductible.
Déductions spécifiques
Les abattements liés à un dispositif conventionné (Besson ancien, Borloo ancien, Cosse « Louer abordable »…). Laissez vide si vous n’en avez pas.
Provisions pour charges de copropriété payées
Les appels de provisions trimestriels versés au syndic dans l’année, en entier. On fait le tri l’année suivante, ligne 230.
Régularisation des provisions de l’année précédente
Après l’approbation des comptes, la part des provisions déduites l’an dernier qui correspondait à des charges non déductibles (charges récupérables, travaux d’agrandissement) se retranche ici.
La ligne 240 fait le total : lignes 221 à 229, moins la ligne 230. Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont jamais déductibles, même au réel : ils augmentent la valeur du bien et ne comptent qu'au moment de la revente, dans le calcul de la plus-value. Et en location nue, contrairement au meublé, on n'amortit pas le bien.
Ligne 250 : les intérêts d'emprunt
Les intérêts du prêt qui a financé l'achat, la construction, la réparation ou l'amélioration du logement se portent à part, ligne 250, avec les frais d'emprunt (dossier, garantie, courtage) et l'assurance emprunteur. Le remboursement du capital, lui, n'est pas déductible. Le tableau d'amortissement et l'attestation annuelle de la banque donnent le montant exact payé dans l'année.
Pourquoi une ligne séparée ? Parce que les intérêts ne sont pas traités comme les autres charges en cas de déficit : ils ne peuvent s'imputer que sur des revenus fonciers, jamais sur votre revenu global.
Le résultat : revenu foncier ou déficit
Pour chaque bien, le résultat est le total des recettes (ligne 215), moins le total des frais et charges (ligne 240), moins les intérêts (ligne 250). Les résultats de tous vos biens sont additionnés.
- Le total est positif : c'est votre revenu foncier imposable, au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
- Le total est négatif : c'est un déficit foncier. La part qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique faisant sortir un logement des classes E, F ou G, payés entre 2023 et 2025). Le reste — l'excédent et la part due aux intérêts — se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Le déficit imputé sur le revenu global engage. Vous devez continuer à louer le bien nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Une vente, une reprise pour y habiter ou un passage en meublé avant cette date entraîne la réintégration du déficit dans le revenu des années concernées.
Le report sur la déclaration 2042
La 2044 ne se suffit pas à elle-même : ses résultats se recopient dans la rubrique « Revenus fonciers » de la 2042. En ligne, le report est automatique si vous remplissez la 2044 dans votre espace impots.gouv.fr ; sur papier, vous le faites vous-même.
| Case 2042 | Ce qu'elle reçoit |
|---|---|
| 4BA | Le revenu foncier imposable, quand le résultat global est positif. |
| 4BB | Le déficit imputable sur les seuls revenus fonciers des années suivantes (part due aux intérêts d’emprunt, et excédent au-delà de 10 700 €). |
| 4BC | Le déficit imputable sur le revenu global de l’année, plafonné à 10 700 €. |
| 4BD | Les déficits fonciers des années antérieures non encore imputés, à reprendre chaque année tant qu’ils restent disponibles (dix ans). |
| 4BE | Réservée au micro-foncier : les loyers bruts, sans 2044. Ne la remplissez pas si vous déposez une 2044. |
Exemple chiffré : un T2 loué 800 € hors charges
Un appartement loué toute l'année 800 € par mois hors charges, acheté à crédit, en copropriété. Pendant l'année, le bailleur a payé une assurance propriétaire non occupant, refait la salle de bains et réglé la taxe foncière.
| 211 | Loyers encaissés : 800 € × 12 | 9 600 € |
| 215 | Total des recettes | 9 600 € |
| 222 | Forfait de gestion (1 local) | 20 € |
| 223 | Assurance PNO | 180 € |
| 224 | Réfection de la salle de bains | 2 400 € |
| 227 | Taxe foncière 1 250 €, moins TEOM 150 € | 1 100 € |
| 229 | Provisions de copropriété versées au syndic | 1 200 € |
| 240 | Total des frais et charges | 4 900 € |
| 250 | Intérêts d’emprunt et assurance emprunteur | 2 100 € |
| Résultat | 9 600 − 4 900 − 2 100 | 2 600 € |
Revenu foncier imposable : 2 600 €, reporté en case 4BA. Au micro-foncier, le même bailleur aurait été imposé sur 9 600 € × 70 % = 6 720 €. Sous le seuil de 15 000 €, le réel n'est pas appliqué d'office : il faut l'avoir choisi, simplement en déposant la 2044 au lieu de remplir la case 4BE — et ce choix vaut pour trois ans.
Les 6 erreurs les plus fréquentes
Déclarer les loyers charges comprises
La ligne 211 se remplit hors charges. Ajouter les provisions du locataire gonfle le revenu imposable d’autant — souvent plusieurs centaines d’euros par an et par logement.
Déduire la taxe foncière entière, TEOM comprise
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est récupérable sur le locataire : elle se retranche du montant porté ligne 227, même si vous avez oublié de la lui réclamer.
Déduire des travaux d’agrandissement ou de construction
Une véranda, une surélévation, l’aménagement de combles en surface habitable : ces dépenses ne sont pas déductibles des revenus fonciers et exposent à un redressement.
Oublier la régularisation des provisions de copropriété
Déduire 100 % des provisions ligne 229 est correct ; oublier de retrancher l’année suivante, ligne 230, la part récupérable sur le locataire ne l’est pas.
Déduire le capital emprunté avec les intérêts
Seuls les intérêts, les frais d’emprunt et l’assurance emprunteur se déduisent (ligne 250). La mensualité entière n’est pas une charge.
Compter le dépôt de garantie comme un loyer
Le dépôt encaissé à l’entrée n’est pas une recette : il sera rendu. Il ne le devient que pour la part que vous conservez pour couvrir des loyers impayés.
Gardez les justificatifs — factures, avis de taxe foncière, relevés de charges de copropriété, attestation d'intérêts — pendant au moins trois ans après l'année de la déclaration : c'est le délai pendant lequel l'administration peut contrôler. Si vous louez meublé, ce guide ne s'applique pas : voyez notre article sur la fiscalité LMNP. Et si votre loyer a été révisé en cours d'année, la ligne 211 additionne simplement les loyers effectivement encaissés, avant et après la révision IRL.
Questions fréquentes
Qui doit remplir la déclaration 2044 ? +
Tout propriétaire d’un logement loué nu (non meublé) dont les revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an, ou qui a opté pour le régime réel en dessous de ce seuil. Sous 15 000 €, le micro-foncier s’applique par défaut : les loyers bruts se reportent directement en case 4BE de la 2042 et l’administration applique un abattement de 30 %, sans 2044. La location meublée relève, elle, des BIC (LMNP), pas des revenus fonciers.
Faut-il une déclaration 2044 par logement ? +
Non, une seule déclaration 2044 par foyer, avec une colonne par immeuble. Les lignes 211 à 250 se remplissent bien par bien ; les résultats de tous les biens sont ensuite additionnés pour déterminer le revenu ou le déficit foncier global, reporté sur la 2042.
Une dépense payée en janvier pour une facture de décembre compte pour quelle année ? +
Pour l’année du paiement. Les revenus fonciers suivent une logique de caisse : les loyers sont déclarés l’année où ils sont encaissés, les charges l’année où elles sont payées, quelle que soit la date de la facture ou de la période concernée.
Peut-on revenir au micro-foncier après avoir opté pour le réel ? +
Oui, mais pas tout de suite : l’option pour le régime réel est irrévocable pendant trois ans. À l’issue de cette période, elle se reconduit tacitement chaque année, et vous pouvez revenir au micro-foncier si vos loyers bruts restent sous 15 000 €. Attention : un déficit foncier imputé sur le revenu global suppose de maintenir la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit.
Les charges récupérées sur le locataire sont-elles un revenu ? +
Non. Les provisions pour charges versées par le locataire ne sont pas des loyers : la ligne 211 se remplit avec le loyer hors charges. En contrepartie, les charges récupérables que vous avez payées ne sont pas déductibles, sauf celles que vous n’avez définitivement pas pu récupérer au départ du locataire (ligne 225).
Votre 2044 prête au moment de déclarer
EasyLocation range chaque loyer et chaque dépense par bien tout au long de l'année, et sort un récapitulatif ligne par ligne du formulaire 2044. Les dépenses dont la déductibilité est douteuse vous sont signalées au lieu d'être déduites d'office.
Essayer gratuitementSans carte bancaire • Annulation à tout moment
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal. Les numéros de lignes sont ceux du formulaire n° 2044 en vigueur ; vérifiez la notice n° 2044-NOT de l'année de votre déclaration. Pour une situation particulière — indivision, SCI, monuments historiques, dispositif de défiscalisation — rapprochez- vous d'un expert-comptable ou de votre centre des finances publiques.