Baromètre des loyers : où le loyer pèse-t-il le plus face au prix d'achat ?

Les chiffres clés

Rendement brut médian (appartement)

6,4 % Soit 15,6 années de loyer pour payer le prix d'achat. Médiane de 116 villes · loyers ANIL 2024 × ventes DVF 2024

L'écart entre villes

14,5 % contre 3,9 % Montluçon (6,9 ans de loyer) contre Paris et Neuilly-sur-Seine (25,5 ans). Loyers ANIL 2024 × ventes DVF 2024

Zones tendues : un loyer plus cher, un rendement plus faible

5,2 % contre 7,3 % Rendement médian en zone tendue (59 villes) et hors zone tendue (56 villes) : en zone tendue, le prix d'achat est plus élevé encore que le loyer. Zonage TLV, décret n°2025-1267 du 22 décembre 2025 · loyers ANIL 2024 · DVF 2024

Villes à loyers encadrés

4,8 % contre 6,5 % Rendement médian des 8 villes encadrées de l'échantillon, face aux 108 autres. Encadrement : référentiel EasyLocation · loyers ANIL 2024 · DVF 2024

52 % des villes classées (60 sur 116) sont en zone tendue ; 7 % appliquent l'encadrement des loyers. Loyer médian : 13,0 €/m²/mois · prix médian : 2 518 €/m².

Les 20 villes où le loyer pèse le plus face au prix

Rendement brut d'un appartement, du plus élevé au plus faible. 18 de ces 20 villes sont hors zone tendue : le prix d'achat y est bas, le loyer résiste.

1. 1Montluçon14,5 %
2. 2Nevers11,2 %
3. 3Saint-Quentin10,8 %
4. 4Bourges9,8 %
5. 5Chalon-sur-Saône9,8 %
6. 6Belfort9,7 %
7. 7Saint-Étienne9,7 %
8. 8Charleville-Mézières9,4 %
9. 9Perpignan9,3 %
10. 10Roanne9,2 %
11. 11Tourcoing9,2 %
12. 12Beauvais9,0 %
13. 13Douai9,0 %
14. 14Évreux8,5 %
15. 15Tarbes8,5 %
16. 16Angoulême8,4 %
17. 17Limoges8,4 %
18. 18Roubaix8,3 %
19. 19Béziers8,1 %
20. 20Boulogne-sur-Mer8,1 %

Les 20 villes où le loyer pèse le moins face au prix

Du rendement le plus faible au moins faible. Il faut ici au moins 20,7 années de loyer pour payer le prix d'achat d'un appartement — jusqu'à 25,5 à Paris.

1. 116Paris3,9 %
2. 115Neuilly-sur-Seine3,9 %
3. 114Levallois-Perret4,1 %
4. 113Cannes4,1 %
5. 112Vannes4,2 %
6. 111Boulogne-Billancourt4,2 %
7. 110Bayonne4,2 %
8. 109Annecy4,3 %
9. 108Versailles4,4 %
10. 107Saint-Germain-en-Laye4,4 %
11. 106Lyon4,4 %
12. 105La Rochelle4,4 %
13. 104Issy-les-Moulineaux4,5 %
14. 103Bordeaux4,5 %
15. 102Antibes4,5 %
16. 101Asnières-sur-Seine4,7 %
17. 100Aix-en-Provence4,7 %
18. 99Sète4,8 %
19. 98Rennes4,8 %
20. 97Courbevoie4,8 %

Le classement complet des 116 villes, avec le loyer et le prix de chacune, est sur la page rendement locatif par ville et dans le fichier CSV.

Zones tendues et détendues

Médianes par catégorie du zonage officiel (décret n°2025-1267 du 22 décembre 2025). En zone tendue, le loyer au m² est plus élevé, mais le prix d'achat l'est davantage encore.

Le statut de chaque ville : liste des communes en zone tendue (par exemple Lyon, Saint-Étienne).

Les villes à loyers encadrés

8 villes de l'échantillon appliquent l'encadrement des loyers. Leur rendement brut médian (4,8 %) est inférieur à celui des autres villes (6,5 %) — elles sont aussi parmi les plus chères à l'achat : prix médian 3 865 €/m² contre 2 440 €/m².

• Grenoble 13,3 €/m² · 2 500 €/m² · 6,4 %
• Montpellier 15,0 €/m² · 3 299 €/m² · 5,5 %
• Villeurbanne 15,2 €/m² · 3 500 €/m² · 5,2 %
• Lille 15,4 €/m² · 3 675 €/m² · 5,0 %
• Bordeaux 15,7 €/m² · 4 218 €/m² · 4,5 %
• Lyon 16,3 €/m² · 4 474 €/m² · 4,4 %
• Bayonne 14,2 €/m² · 4 054 €/m² · 4,2 %
• Paris 31,3 €/m² · 9 580 €/m² · 3,9 %

Méthodologie

Les sources

• Loyers : Carte des loyers (ministère du Logement / ANIL), édition 2024. Loyer d'annonce prédit au m² et par mois pour un appartement, au niveau de la commune (Paris, Lyon et Marseille : moyenne des arrondissements pondérée par le nombre d'observations).
• Prix : DVF — Demandes de valeurs foncières (DGFiP / Etalab), ventes 2024. Prix médian au m² des ventes 2024 portant sur un seul appartement (valeur foncière ÷ surface bâtie, surfaces d'au moins 9 m², prix entre 300 et 30 000 €/m²), publié à partir de 10 ventes.
• Zonage : Liste des communes selon le zonage TLV — ministère de la Transition écologique (data.gouv.fr), édition du 30 décembre 2025 (décret n°2025-1267 du 22 décembre 2025).
• Encadrement des loyers : référentiel tenu par EasyLocation à partir des arrêtés préfectoraux (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Grenoble, Montpellier, Bordeaux…).

Les formules

• Rendement brut (%) = loyer au m² × 12 ÷ prix au m² × 100, arrondi à 0,1 point.
• Années de loyer = prix au m² ÷ (loyer au m² × 12) : le nombre d'années de loyer brut qu'il faut pour payer le prix d'achat.
• Médianes : médianes de villes, non pondérées — Paris compte pour une ville, comme Montluçon. Une médiane d'un nombre pair de villes est la moyenne des deux valeurs centrales.

Le périmètre

Les 116 villes classées sont les plus grands marchés locatifs du référentiel (communes où la carte des loyers publie une estimation propre), moins celles où DVF ne s'applique pas : l'Alsace-Moselle relève du Livre foncier (Metz, Strasbourg, Mulhouse, Colmar sont donc absentes). Seul l'appartement est classé : c'est le seul type de bien présent dans presque toutes les villes.

Les limites

• Rendement BRUT : avant charges de copropriété, taxe foncière, vacance, travaux, frais d'acquisition et fiscalité. Le rendement net d'un investissement réel est plus faible, souvent de un à deux points.
• Le loyer est un loyer d'annonce prédit (niveau de marché), pas le loyer des baux en cours ni le loyer de référence de l'encadrement. Il s'entend charges comprises, pour un logement loué vide (notice de la source) : le rendement brut calculé dessus est donc légèrement supérieur à un brut sur loyer hors charges.
• Les millésimes diffèrent d'une source à l'autre : loyers et ventes datent de 2024, le zonage de son édition la plus récente. Le baromètre sera mis à jour à la parution des éditions suivantes.
• Un rendement élevé signale souvent un prix bas, donc parfois une demande locative fragile ou une vacance élevée : le haut du classement est un point de départ d'analyse, pas une recommandation d'achat.
• Le marqueur d'encadrement suit le référentiel EasyLocation ; un dispositif récent peut ne pas y figurer encore. Vérifiez auprès de la préfecture du département.