Assurance PNO : obligatoire ou pas ? Copropriété, maison, logement vacant
Équipe EasyLocation
L'assurance PNO (propriétaire non occupant) est l'assurance du bailleur pour le logement qu'il loue ou laisse vide. Elle est obligatoire si le bien est en copropriété, mais seulement pour la responsabilité civile ; hors copropriété, aucune loi ne l'impose, et elle reste très fortement conseillée. Voici ce que disent les textes, cas par cas.
Ce que dit la loi : l'obligation en copropriété
L'obligation vient de la loi ALUR du 24 mars 2014, qui a inséré un article 9-1 dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. Il impose à chaque copropriétaire de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, soit en qualité de copropriétaire occupant, soit en qualité de copropriétaire non occupant.
Deux précisions qui comptent. D'abord, le texte vise la responsabilité civile : il n'oblige pas à assurer les dommages à votre propre logement (incendie, dégât des eaux), même si les contrats PNO les couvrent presque toujours. Ensuite, l'article 9-1 ne prévoit ni contrôle par le syndic ni sanction propre : l'obligation existe, mais la loi ne dit pas comment elle est vérifiée. Le risque est donc surtout financier : sans contrat, vous répondez seul des dommages que votre logement cause aux autres.
Maison individuelle ou immeuble sans copropriété : pas d'obligation légale
Hors copropriété, aucun texte n'impose la PNO. Mais le propriétaire reste exposé : en vertu de l'article 1244 du Code civil, il répond du dommage causé par la ruine de son bâtiment lorsqu'elle résulte d'un défaut d'entretien ou d'un vice de construction. Un pan de façade qui s'effondre sur la maison voisine, une tuile qui blesse un passant : sans contrat, le propriétaire paie sur ses deniers. Un prêt immobilier peut aussi exiger une assurance du bien : vérifiez votre offre de prêt.
PNO et assurance du locataire : deux contrats, deux risques
Le locataire a sa propre obligation : l'article 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 lui impose de s'assurer contre les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion) et d'en justifier à la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur. Cette assurance protège le locataire et couvre sa responsabilité envers le propriétaire ; elle ne remplace pas la PNO.
| Assurance du locataire | PNO du propriétaire | |
|---|---|---|
| Qui la souscrit | Le locataire | Le propriétaire (ou la SCI) |
| Fondement | Art. 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 | Art. 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (copropriété) |
| Obligatoire ? | Oui, toujours | Oui en copropriété (responsabilité civile) ; non sinon |
| Protège | Ses biens et sa responsabilité de locataire | Le bâtiment et sa responsabilité de propriétaire |
| Pendant la vacance | Inexistante | Seule assurance en vigueur |
Le jour où le locataire résilie ou oublie de renouveler son contrat, la PNO est votre seule protection. Pour le suivi de l'attestation du locataire, voir notre guide sur la garantie loyers impayés, qui est une assurance différente : elle couvre les loyers, pas le bâtiment.
Logement vacant : le cas où la PNO compte le plus
Entre deux locataires ou pendant des travaux, il n'y a plus d'assurance d'occupant : le propriétaire est le seul à répondre d'un sinistre. En copropriété, l'obligation de l'article 9-1 continue de s'appliquer. Vérifiez aussi les clauses d'inoccupation de votre contrat : beaucoup limitent ou excluent certaines garanties (vol, dégât des eaux) au-delà d'une durée d'inoccupation fixée par l'assureur. Déclarez les périodes de vacance et les travaux.
Ce que couvre une PNO
- Responsabilité civile du propriétaire : dommages causés aux voisins, aux autres copropriétaires ou à des tiers par le bien (art. 1244 du Code civil)
- Incendie, explosion, dégâts des eaux, tempête, catastrophes naturelles : dommages au bien lui-même
- Recours des locataires et des voisins contre le propriétaire
- Selon contrat : vol, bris de glace, vandalisme, protection juridique, et parfois une garantie des loyers pendant la remise en état
Les contrats varient (franchises, plafonds, exclusions) : comparez les conditions générales plutôt que la seule prime. Elle s'établit en général à quelques dizaines ou centaines d'euros par an selon la surface, la localisation et le type de bien.
Fiscalité : une prime déductible au régime réel
Les primes d'assurance d'un bien loué sont une charge déductible des revenus fonciers au régime réel (article 31, I-1° a bis du Code général des impôts ; voir le BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-60). Au micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % remplace les charges réelles : la prime n'est pas déductible séparément. Détail ligne par ligne dans notre guide de la déclaration 2044.
Suivre sa PNO dans EasyLocation
Dans EasyLocation, une assurance se rattache soit à un locataire (son attestation d'assurance habitation), soit à un bien : la PNO se saisit sur la fiche du bien, sans locataire, avec sa compagnie, son numéro de contrat et son échéance. Vous retrouvez ainsi au même endroit les assurances à renouveler, y compris pour un logement vacant.
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Questions fréquentes
L'assurance PNO est-elle obligatoire ?
En copropriété, oui : l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 (loi ALUR de 2014) impose à chaque copropriétaire, occupant ou non, d'être assuré en responsabilité civile. Hors copropriété (maison individuelle), aucune loi ne l'impose, mais elle est vivement conseillée.
Que risque un propriétaire en copropriété sans PNO ?
L'article 9-1 ne prévoit pas de sanction propre ni de contrôle par le syndic. Mais en cas de sinistre sans assurance, le copropriétaire répond sur ses fonds propres des dommages causés aux tiers.
L'assurance du locataire remplace-t-elle la PNO ?
Non. L'assurance du locataire (art. 7 g de la loi du 6 juillet 1989) couvre ses biens et sa responsabilité de locataire. La PNO couvre le propriétaire pour le bâtiment et sa responsabilité de propriétaire, et reste seule en vigueur si le locataire n'est plus assuré ou si le logement est vacant.
Faut-il une PNO pour un logement vacant ?
C'est le cas où elle compte le plus : aucun occupant n'est assuré. En copropriété, l'obligation de l'article 9-1 continue de s'appliquer. Vérifiez les clauses d'inoccupation de votre contrat.
La prime de PNO est-elle déductible des impôts ?
Oui au régime réel : les primes d'assurance sont une charge déductible des revenus fonciers (art. 31, I-1° a bis du CGI). Au micro-foncier, l'abattement de 30 % remplace les charges réelles.
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en assurance. Lisez les conditions générales de votre contrat.